Hypothek oder Grundschuld – Was ist der Unterschied?

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Beim Kauf einer Immobilie ist die Finanzierung in den meisten Fällen ein zentrales Thema. Um ein Darlehen abzusichern, verlangen Banken in der Regel eine sogenannte Grundpfandrechtsicherung – entweder in Form einer Hypothèque oder einer Grundschuld. Doch was ist eigentlich der Unterschied zwischen diesen beiden Begriffen? Und welche Variante ist für den Kreditnehmer günstiger oder sinnvoller? In diesem Artikel klären wir die wichtigsten Unterschiede und Gemeinsamkeiten.


Was ist eine Hypothek?

Die Hypothek ist ein klassisches Sicherungsmittel für Immobilienkredite. Sie ist streng an ein konkretes Darlehen gebunden – das heißt: Die Hypothek entsteht nur, wenn tatsächlich ein Kredit besteht, und erlischt automatisch mit dessen Rückzahlung. Sie ist also akzessorisch, das bedeutet: Sie hängt untrennbar mit dem zugrundeliegenden Darlehen zusammen.

Wichtige Merkmale einer Hypothek:

  • Entsteht erst mit dem Kreditvertrag
  • Sinkt automatisch mit jeder Rückzahlung
  • Erlischt bei vollständiger Tilgung des Darlehens
  • Ist direkt an das Darlehen gekoppelt

Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist in der Praxis die heute am häufigsten verwendete Form der Kreditsicherung. Im Gegensatz zur Hypothek ist sie nicht akzessorisch, also nicht direkt an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Das bedeutet: Eine Grundschuld kann auch bestehen bleiben, wenn das Darlehen bereits zurückgezahlt ist – es sei denn, sie wird explizit gelöscht oder durch eine Löschungsbewilligung neutralisiert.

Wichtige Merkmale einer Grundschuld:

  • Besteht unabhängig vom konkreten Darlehen
  • Muss nicht gelöscht werden nach Rückzahlung des Kredits
  • Kann für weitere Finanzierungen wiederverwendet werden
  • Flexibler und in der Praxis bevorzugt

Die wichtigsten Unterschiede auf einen Blick

MerkmalHypothekGrundschuld
Bindung an DarlehenJa (akzessorisch)Nein (nicht akzessorisch)
Erlöschen bei TilgungAutomatischNein, muss gelöscht oder neutralisiert werden
FlexibilitätGeringerHöher
PraxisrelevanzWeniger verbreitetSehr häufig genutzt
WiederverwendbarkeitNeinJa, z. B. für neue Kredite

Welche Variante ist besser für Kreditnehmer?

In der Praxis ist die Grundschuld die deutlich flexiblere und daher auch die bevorzugte Form der Kreditsicherung. Sie ist einfacher zu handhaben, insbesondere bei Anschlussfinanzierungen oder Umschuldungen. Für Banken bietet sie zudem eine höhere Sicherheit, da sie nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden ist.

Die Hypothek kommt heute nur noch selten zum Einsatz, etwa bei bestimmten öffentlichen Förderprogrammen oder aus historischen Gründen bei älteren Verträgen.


Fazit

Obwohl Hypothek und Grundschuld auf den ersten Blick ähnlich wirken – sie dienen beide der Kreditsicherung über eine Immobilie –, unterscheiden sie sich deutlich in ihrer rechtlichen Ausgestaltung und Flexibilität. Die Grundschuld hat sich als moderner und praktikabler erwiesen und ist daher die gängige Wahl bei Immobilienfinanzierungen in Deutschland.

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